地产年房地产中报综述计划

新疆中部、青藏高原中东部、西北地区东部、内蒙古中部和东北部、东北地区中北部、华北北部等地有小到中雪或雨夹雪。受降雪影响 地产：2010年房地产中报综述 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点上半年房地产市场经历了年初的房价疯狂的上涨，而后随着政策的打压使得成交量迅速下滑，一线城市在五月份便迎来了成交的最低点，但是我们并没有看到成交量的下滑带来价格的调整。根据最新的观察，我们认为尽管九、十月份将迎来成交高峰，但是房价下降的预期可能看不到，这样的情况下会增强市场对于未来政策调控的预期。

但与市场预期不同的是，商品房销售增速的下滑并未带来新开工与投资的下滑，与此相反的是这两个指标一直在高位运行。我们认为新开工方面维持较高的增速，其原因主要是因为开发商补存货的需要以及目前打击囤地力度的加大。另外保障性住房的加大力度也一个原因。

土地市场方面，四月份新政以来成交明显下降。表现在溢价率方面在四月份后有所下降，但我们发现一线城市受到影响较小，二线城市地方政府多采用减少供应的方法，土地成本并没有明显下降。但从全年供地指标完成情况来看，下半年还将有大量的土地推向市场。

上半年A股上市房地产企业合同销售额在1790亿元左右，同比增长18%。期末预收账款余额继续增长，达到接近2500亿的水平。报告期内上市房企结算的毛利率有所回升，达到 6.84%，同时净利润率达到15.29%。这主要是由于本期结算的大多是09年所销售的项目，受益于09年房地产市场的复苏所致。我们预计下半年结算的毛利率与净利润率都将继续上升，全年结算毛利率将超过 7%的水平。

报告期内资产负债率达到68.52%创下新高，同时带息负债占股东权益的比例也上升到近期新高的水平。这方面显示再融资对于房企的重要性，没有再融资使得企业财务成本明显上升。在现金流方面，上市房企仅仅是在2009年实现了净流入。上半年由于上市企业支付土地款的增加以及加大新开工工程款的支付使得整体经营现金净流量再度表现为净流出，流出810亿元。受此影响我们可以看到的是报告期末上市房地产企业的货币资金余额相比09年年底出现了下滑。

在估值方面，目前主流企业10年PE估值在1 倍左右，我们认为10年房地产开发企业的估值上限在15倍，我们认为下半年绝对估值大幅提高的可能性仍然不大。相对估值方面，在前期达到历史低点后出现了反弹，目前已走出底部，但估值吸引力仍然不大。