地产年月房地产行业报告了

地产：2010年5月房地产行业报告 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我们选取了19家盈利状况较好的上市公司作为样本，从市盈率和市净率两个角度对比行业目前和历史最低估值水平。

市盈率角度。目前地产股平均市盈率为1 .6倍，而历史最低值出现在06年，为11.7倍，在房价出现波动的08年为12.5倍。也即从市盈率角度目前地产公司估值比08年高9%，比历史最低水平高16%。由于历史估值水平是已经发生的事实，而目前估值水平是基于当前盈利预测得出的，所以今年业绩的实现程度决定上述估值水平比较是否有意义。按聚源统计数据，2010年我们统计样本的上市公司合计净利润将同比增长4 %，而在房价发生波动的08年上市公司净利润同比负增长4%，所以目前盈利预测可能略显乐观，尤其地产股再融资暂停或者仅有少量公司可实现融资的前提下，上述业绩增长恐难实现，所以从市盈率的角度，难言地产股的底部已经到来。

市净率角度。目前地产股市净率水平为2.1倍，05年和08年是历史低点，都为1.2倍。在08年有 7%的公司跌破净资产，所以目前上市公司的市净率离历史低点也仍有距离。

目前处于行业调整的第一阶段。即处于量跌价平阶段，这一阶段平衡的打破需要开发商降价促销来打破，但我国开发商数量多，对市场预期不一致，很难出现统一采取调价促销的情况，一般要等到资金耗尽才会考虑降价，但目前地产企业的资金充裕度和偿债压力都处于历史最好时期。

1、09年底上市公司现金占总资产的比例为20%，是历史最宽松时期。

2、短期借款占总资产的比例只有 %，也是短期偿债压力最轻时期。

所以开发商资金的耗尽至少需要6个月或更长时间，之后行业才能进入调整的第二阶段，即以降价来促销。

机会来临需要经历三个阶段。我们在前面分析地产股估值水平的低点仍未到来，换成另外一个角度，也即从基本面变化的趋势分析，地产股投资机会也需要等待，要经过量缩、价跌、政策压力释放三个阶段，地产股才会有整体性机会。目前行业只是处于调整的第一阶段，而伴随基本面的下滑股价难有好的表现，不建议轻易搏反弹，维持行业持有评级。

从历史估值水平看地产股下跌空间市盈率角度我们选取了19家盈利状况较好上市公司作为统计样本，按聚源一致预期盈利预测计算，目前地产股平均市盈率为1 .6倍，而历史最低值出现在06年，为11.7倍，在房价出现波动的08年为12.5倍。也即从市盈率角度目前地产公司估值比08年高9%，比历史最低水平高16%。

由于历史估值水平是已经发生的事实，而目前估值水平是基于当前盈利预测得出的，所以今年业绩的实现程度决定上述估值水平比较是否有意义。

回来卡就刷不进了。”男业主说。　　“当时我老婆都说了 按聚源统计数据，2010年我们统计样本的上市公司合计净利润将同比增长4 %，而在房价发生波动的08年上市公司净利润同比负增长4%，所以目前盈利预测可能略显乐观，尤其地产股再融资暂停或者仅有少量公司可实现融资的前提下，上述业绩增长恐难实现，所以从市盈率的角度，难言地产股的底部已经到来。

市净率角度目前地产股市净率水平为2.1倍，05年和08年是历史低点，都为1.2倍。在08年有 7%的公司跌破净资产，所以目前上市公司的市净率离历史低点也仍有距离。

图表1：地产上市公司历年最低市盈率水平公司200 E08比07净利增长率10比09年净利增长率万科Ａ14.911.98.78.219.914.11 .612.%28%深振业Ａ-4.218.47.55.611. 1 . 8.012.%7%招商地产1 .612.79.59.915.115. 14.21 .26%29%金融街12.412.111.915.66.916.01 .41 .%11%亿城股份 0.08.422.17.910. 7.08.910.%5 %名流置业21.214.710. 9.815.812.416.817.16%105%保利地产0.00.00.016.62 .412.215.111.950%80%浙江广厦41.586...727.76.16.71 .5102%-12%