借道基金子公司专项资管计划房企避监管发类美食

按照国际会计准则，永续债可计入权益工具，房企在获得资金的同时，还可以避免资产负债率提高。

由于交易结构简单易复制，有业内人士称这类永续债产品具有跨时代意义，应该“记入信贷史册”。不过，质疑其监管套利的声音也不绝于耳，北京一位金融机构人士透露，这类产品已经进入监管视野，已有地方银监局调取了相关方的合同。

普通授信项目如何转为永续债？据一位业内人士介绍，通过基金子公司设立资管计划，与银行自有资金对接，资管计划再通过另一家指定银行以委贷（永续债）的方式注入项目公司。由于合同对资管计划期限设置为2+N年，无固定期限，这在国际会计准则当中，被计入权益工具。

正因为资产负债率太高，在海外发永续债屡屡碰壁，恒大地产才选择与内地银行合作，将资金通过永续债输血内地项目。

一位知情人士透露，交易结构并不复杂，但是包括律师、会计、银行、基金公司在内的各个关联方，花了 个月时间，才设计出首个永续债模式。

根据交易结构图，这类永续债模式依托的是专项资产管理计划，主要包括5个主体。首先，基金子公司设立专项资管计划，由银行A认购，基金子公司收取管理费，A银行从资管计划获取本金及收益。随后，该资管计划则委托指定银行B，贷款给地产下属项目公司，而委贷内容，则是地产项目公司与母公司的债权合同。

就这样，资金从银行A，借道基金子公司，进入银行B，再通过银行B输血地产项目公司，地产项目公司则将资金还债给母公司。

一位参与永续债发行的金融机构人士透露，合同上显示的贷款用途是还股东借款，其实是母公司为地产项目公司预支了地价，二者之间形成债权债务关系，因此地产项目公司拿到的资金名义上用于还债，实际上是用于支付地价。

“地产项目公司的负债肯定是来自地产开发、建设，土地成本是最高的，母公司的债权肯定是用于支付地价。”一位基金固定收益部人士表示。

这是为了规避监管。2008年，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。

“贷款用途千万不能说交我们看到了这种导弹垂直发射装置。地价款，也不能说是项目贷款，这是违规的。”上述人士称业内对此早有对策，母公司和子公司之间确实有借款合同和货款记录，而资金通过银行和子公司绕来绕去，实际用途是看不出来的。

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