商住两用房应加强监管

——访国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任刘卫民 近几年房地产市场发展迅速，许多人纷纷投资房地产，以期分得一杯羹，导致房价大幅飙升，从而使住房偏离了“居住”这一根本属性。限购政策使得许多非京籍和没有连续5年不间断纳税证明的人士没有了购房资格，游离于限购之外的“商住两用房”开始备受这部分人的关注。 为了抑制投资，促使房地产市场健康稳定发展，自2010年以来，“国五条”、“国八条”相继出台，住宅市场不断受到来自政策方面的种种限制，首套房首付由20％提高到 0％，二套房首付由最初的三成提至五成进而加至六成，利以应对这一全国经济中心日益恶化的安全形势。率提高1．1倍，三套房原则上不再发放贷款。 对于北京来说，购房还与户籍和连续5年不间断纳税证明连在了一起，限购政策使得许多非京籍和没有连续5年不间断纳税证明的人士没有了购房资格，游离于限购之外的“商住两用房”开始备受这部分人的关注。 商住两用房在我国目前是一种什么样的状况？如何更好地规范商住两用房项目，保护者的合法权益？针对这些问题采访了国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任刘卫民。 中国经济时报：商住两用房目前是一种什么样的状况？ 刘卫民：目前商住两用房只是在经济较发达的大城市如北京、上海、广州等地比较多一些，而在内地中小城市一般比较少。以北京为例，近几年来，随着城市常住人口快速增长，住宅需求旺盛，导致房地产市场交易火爆，楼市住宅价格飙升，短期内投资住宅的收益大于投资写字楼，促使商住两用房发展较为迅速。 商住两用房目前主要是以“公寓”或者“开间”以及LOFT等适宜居住的户型出现，当前房地产市场的大背景是限购，由于商住两用房的产权不受限购政策影响，且多处于交通便利的市中心地区，再加上其LOFT格局，很受年轻人和部分住房支付能力相对较弱的刚性需求者喜爱。 中国经济时报：在近期北京住宅市场交易量放大的背景下，北京楼市中的商住两用房仍占有一定市场，你认为其中的原因是什么呢？ 刘卫民：尽管商住两用房的首付比例和贷款利率相对较高，而且按照商业水、电以及物业标准来收费，但由于许多商住两用房的总面积相对较小，无论是单价还是总价相对较低，并且商业环境和物业水平相对较好，因此，也得到一些首次置业者和年轻家庭的关注。另外，商住两用房究其本质是属于商业产权，并不属于当前住宅“限购”的范围，对于一些已经被限购的投资者来说，也是一个可供选择的投资途径。 中国经济时报：2011年5月北京市住建委等五部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，通知中第六条明确规定房地产开发企业在销售商业、办公类项目前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。如果购房者是以自住之名买的房子，买了之后又想开公司，这是不争夺较为激烈。是擅自改变用途呢？ 刘卫民：我个人不这么认为。因为这房是“商住两用”房，就是既可以“商”又可以“住”。商住两用房是商业立项，其产权性质本身就不是住宅，但其一般都是“公寓”或“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，本身就很适合居住，所以，我认为不能把以住房名义买的房用来开公司就认为是在擅自改变用途。 中国经济时报：为了更好地规范商住两用房，保护消费者的合法权益，你有哪些政策上的建议？ 刘卫民：第一，要规范商住两用房的销售环节，销售者要尽到告知义务，使消费者对所购商住两用房的产权属性、贷款方式、居住成本等有全面了解，减少因为不知情造成的法律纠纷。第二，要严格按照相关建筑规范进行设计，综合考虑房屋功能，而且主管部门也应加大对该类房屋的监管力度。第三，由于商住两用房的人群结构比住宅更为多元化，这对运营管理提出更高要求，应重点提高物业管理水平，保证满足安全、卫生、舒适和宜居的要求。