研究万科市场区域份额结构分析

房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。

(一)、分析说明：

1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在 %以上的视为B类城市，其余为C类城市。

2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。

(二)ABC类市场透视

分析：

1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；4 .46；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；1 。

2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。

分析：

1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77； 0.07；11.16，这三类城市的数量分别为： ；5：10。

2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。

分析：

1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为： 7.77；48. ；1 .9 ，这三类城市的数量分别为：2；9：10。

2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB类市场的相对均衡性。

分析：

1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67； 0.5 ；4.8，这三类地区的数量分别为：2；5： 。

2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个结构，主要表现在拓展类区域太少。主营业务过于集中。

总述：

1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77； 7.77；64.67。其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这说明万科在A类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，当然也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。

而A类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有07年上半年广州加入到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场主要集中在深圳与上海。

A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。

2、万科B类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：4 .46； 0.07；48. ； 0.5 ；而城市个数分别为：9；5；9；5的结构。B类市场的份额特征与A类呈现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市场销售状况差于下半年。这点是否与城市特性有着密切的关系，即A类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而B类城市则呈现出使用动力型，也即A类城市的住房呈现出投资拉动型而B类城市呈现出居住拉动型。

而在城市数量上，也呈现出相对稳定性，呈现出9595特征，也即二类城市中有一半左右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点与上面分析呈现出同向证明关系。

、C类市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；1 .9 ；4.8。城市数量分别为：1 ；10；10； 的结构(因2006年上半年，万科是按照区域进行统计的，所以在2006.6. 0的数据与整个分析结构吻合度较差)。总体来看，C类市场的稳定性高于B类市场，在基本特征与B类市场吻合的情况下，变异特征大大小于B类市场，这里有这么两个原因，一是C类市场的数量在不断的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，呈现出单一项目特征所致。

4、从2006年与2007年万科的市场结构来看，万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司，市场数量呈现出稳步上升的这样一个过程。但同时深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的一个结构性隐患。而B类市场中的城市还没有看出能够进入A类市场的特征，如果不能有效培养A类城市的替代城市，则万科的市场结构必将更加分散，这样的隐患在于万科的营业额受到影响，从而影响整个万科的市场份额，其次是万科的集中优势将得不到体现，现在的房地产市场，在自由化中又存在着严重的非市场性行为，就是前期建设以及地方政府的大力支持方面。

关键词：