地产年投资策略会纪要

地产：2012年投资策略会纪要 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

12月1 日，广发证券在深圳举行了2012年年度策略会，在房地产行业的分会中，万科和金地的领导分别就行业观点和公司情况做了详细介绍。以下，我们摘录了万科和金地集团领导在演讲中的部分重要观点，供投资者参考！楼市现状及预判（1）销售方面：从14个主要城市数据来看，楼市未见起色，9至11月月均成交环比6至8月下降5%；9月批售比降至0.45，接近08年最差的0.44。

（2）存货及去化周期：11月末，14个城市库存超1亿平，较年初增58%，创历史新高；去化周期接近15个月，到明年二季度将超08年的17个月。

（ ）投资及土地市场：尽管目前投资保持在 0%以上，但数据滞后销售6至9个月，未来将下滑；11月土地流拍率比三季度的14%大幅上升至 9%。

（4）楼市及土地市场预判：库存将累积，企业资金链紧张，部分城市房价有调整需求；企业投资、新开工和拿地意愿下降，土地市场将更糟，未来2年楼市存在供给不足风险；销售在明年下半年会有所恢复。

万科经营及对策（1）销售方面：自10月开始，万科销售优势消失，原因在于9月之后限贷和按揭难度加大，万科客户多为自住需求，更依赖于信贷。

（2）盈利能力：由于楼市调整，项目的销售利润率下降较快，根据结算之后2年左右，预计2014年万科结算的毛利润率会有比较大的下降幅度。

（ ）应对策略：确保经营安全，努力保持增长；现金为王，积极销售；快速开发，调整供应结构，确保产品适销对路；谨慎投资，拓宽融资渠道。

金地经营及对策（1）经营介绍：全年供货前低后高，下半年供货充足，销售从5月下旬好转，预计2012年的供货将会较为均衡。全年产品偏高端，销售受影响。

（2）盈利能力：2011年结算毛利率将略有上升；短期资金压力小。

而海外机构大多秉承价值投资的态度 （ ）应对策略：调整产品结构，以销定产，优先推出符合需求的中小户型；把握开发节奏，慎拿地；拓宽融资渠道，现金为王。

风险提示：宏观经济风险、政策风险