地产年月房地产运行数据点评牛

地产：2012年1 10月房地产运行数据点评 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件统计局公布了月房地产运行数据：投资增速持平，新开工企稳，销售增速继续上升。

评论一、新开工企稳。月，新开工累计同比下降8.5%，降幅较9月缩小0.1个百分点，稳中微升。10月单月地产新开工面积11778万平米，环比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房单月新开工仅为2万套，而9月为70万套，单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55平米，则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素，10月单月的新开工面积是月累计开工的11%，而该比值在年间平均为9%（10、11年受保障房开工影响较大，而无可比数据），即10月的新开工情况好于前期各月。尽管9月的新开工有所回落，但10月的新开工数据支持了我们之前新开工企稳回升的判断。

二、投资增速持平。月，全国房地产累计投资57629亿元，同比增长15.4%，增幅与9月持平。10月单月房地产投资658 亿元，同比上升15.5%，增速上升1. 个百分点；环比下降10.5%。10月保障房单月投资1200亿元，剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10月投资剔除或不剔除保障房投资，占月累计投资额的比重均为11%，而历史上该比值在11%~12%之间波动，投资符合趋势。对2012年全年房地产投资增速我们判断会增长16%。

三、销售增速继续上升：月，全国商品房累计实现销售面积7874 万平米，46 01亿元，累计下降1.1%和上升5.6%，增幅较上月均上升2.9个百分点。10月商品房实现销售10 02万平米，5947亿元，环比下降6.6%和6.2%，同比上升2 .2%和 1.7%。10月销售环比下降符合趋势，04年以来仅有05、06年10月销售额环比9月上升，环比降幅也处于历史中位水平。尽管10月单月的同比增幅较大有基数较低的原因，但与更长的历史比较，10月的销售也是好于历史同期的，10月单月销售占月累计销售额的12.8%，该比值在04年以来，剔除08年的平均值为12.1%。

10月商品房和住宅价格分别环比上升0. %和0.2%，与10月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。

几乎100%渗透进了每个家庭 四、土地购置费用继续回落，但龙头拿地更加积极：10月单月土地购置面积和费用分别同比下降 6.6%和5 .8%，累计下降18%和11.8%，环比下降 2.5%和11%。中指的数据也显示10月全国 00个城市住宅用地成交下降，10月住宅类用地成交608宗，26 5万平米，环比减少20%，同比减少2 %。但龙头公司拿地热情回升，万科10月拿地金额和权益建面环比增长 4%和22%；保利10月拿地建面和金额为9月的8.2和2.4倍。同时，中指数据还显示，10月成交的地块较为优质，10月成交的总体溢价率环比增加 个百分点，为15%，同比增加11个百分点；楼面地价1744元/平米，环比上涨17%，同比上涨49%。

五、资金来源增速继续回升：月房地产投资资金来源为76 79亿元，同比增长11.6%，增速继续上升1.5个百分点。从资金来源分析，月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升14.7%、11.7%和16.1%，占比较9月分别下降0. 、0.4和上升0.5个百分点。尽管资金来源增速有所，但行业资金仍处于紧张状态，10月资金来源与投资额比为1. ，较9月继续下降1.1个百分点，接近历史最低水平。

投资策略：我们认为短期内行业的基本面和政策面超出预期的可能性都不大，预计地产股未来表现将基本同步于市场。重点公司推荐万科，保利，金地，招商，华侨城，阳光城，中南建设，荣盛发展等一二线龙头公司。