美惠大厦违规扩建调查资源

月10日，公安部发出B级通缉令，缉拿北京天富房地产开发有限公司主要负责人孙伟光，该公司涉嫌偷税2577.19万元。孙伟光在逃，由其公司开发的项目——美惠大厦作为不动产却“驻留”在京城东二环，部分持有物业正待拍卖以偿还欠税。不惟如此，从1995年到2002年，美惠大厦的地上建筑面积由 0000平方米神奇般增至6 802平方米，其中对规划的变更同样涉嫌违法。当许多人正在思考中小房企如何生存之时，我们是否应该先问一个更基本的问题：中小房企如何合法生存？

■本报 方帅 北京报道

月10日，阳光初暖，张愚不到9点便赶到了美惠大厦拍卖现场。虽然离竞拍还有1个多小时，场子里却已是人头涌动，前来竞拍的均为美惠大厦的业主。张愚一到，大伙立刻围了上去。一番讨论后，拍卖清单上填满了名字——张愚按照大家的意愿，把竞拍的41个停车位“提前分了一分”。

惟有王先生不动声色。他始终坐在最后一排，面部表情异常平静。“他是开发商的人。”与王先生打了个招呼后，张愚小声告诉。

这是一场各方均十分“期待”的拍卖会。对于美惠大厦的开发商——北京天富房地产开发有限公司（以下简称“北京天富”）而言，“因为欠税，相关部门已经冻结了其账户，开发商只能通过拍卖物业来还税。”此次拍卖受托方北京盈天德诚拍卖有限公司杨帆对透露。对于现场的更多人而言，在入住多年后，终于轮到享有停车位的机会了。

跻身于北京朝阳门商务区的美惠大厦，在2002年曾创造过14200元/平方米的天价。具有外资背景的北京天富，在1995年 月2 日以5100万元拿下这块土地后，三度变更项目规划。虽然建筑面积最终翻了一番，开发商也从中获利近4亿元，但这些都没能拯救其日趋严重的财务亏空，反而在这“一步错、步步错”的情势推动下最终走向不归之路。

没有竞价的拍卖

始建于1997年的美惠大厦，其当年的推广介绍至今仍可在上查到，着墨最多的部分当属项目的地理位置：地处朝阳门商务中心区，紧邻东二环，南靠使馆区，北对港澳中心，是“集办公、居住、商业、娱乐为一体的综合性建筑”。

面对如此“黄金”的地块，任何开发商都不可能忽略它的价值潜力，北京天富也不例外。据拍卖现场一位业主回忆，美惠大厦在最初销售时，公寓部分一度打出了高档外销房的招牌，因此吸引了大批投资者。写字楼部分更是摆出一副“为满足企业向国际化迈步”的姿态，中国移动通信有限公司在大厦建成后购买了整个写字楼部分，成为美惠大厦的最大业主。

“因为业务发展需要，公司有一些部门在2007年搬出去了。”中国移动一位工作人员告诉。他并没有过多谈及搬离的原因，但可以肯定的是，他至今对项目的位置优势没有丝毫怀疑。从远处望去，“中国移动通信有限公司”的蓝色牌子高高悬挂在粉色楼体的正西侧，显然比“美惠大厦”这四个字要抢眼许多。

同样入驻美惠大厦的还有《英才》杂志社，张愚为该杂志社的办公室副主任，此次正是她代表公司前来竞拍停车位。她告诉，为参加拍卖会，她还特意查看之前的购房合同，地下车库的确不在产权范围内。张愚的怀疑自然有她的根据，因为“这栋大厦的产权纠纷一直就没有断过”。

上午10点，拍卖正式开始。在盖有北京天富印章的拍卖清单上看到，车位价格从12万到20万元不等，共计682万元。

由于事前已经将车位“分”好，所以根本不会有人竞价。拍卖师在叫完前5个号之后发现了这个问题，叫价次数也“知趣”地由6次减为 次甚至更少。在唏嘘与平静反复交替的1小时后，41个停车位现场成交19个，成交金额共计 0万元。

然而就在签订买卖合同时，有位业主发现合同上的“买受人”竟然写成了“买爱人”，这立刻引发了不小的骚动。拍卖公司工作人员连忙解释这只是工作失误，并不影响拍卖结果。当场有业主致电北京市工商行政管理局，在确定北京天富委托拍卖美惠大厦物业一事确有备案后，风波才算平息。

越“长”越高的房子

“其实，美惠大厦自开建以来就一直风波不断。”在拍卖现场，一位老业主终于忍不住向抱怨起来。早在2007年6月，美惠大厦业委会就项目公摊面积不明等相关问题向中纪委发起举报信。同年8月16日，北京市监察局给予业主答复，同时也揭开了美惠大厦的“尘封档案”。

1995年 月2 日，北京天富与原北京市房地产管理局签订土地使用权出让合同，北京天富受让土地1 200平方米，其中规定地上建筑面积为 0000平方米，地价款为5100万元。

这在美惠大厦的众多业主看来是不可接受的。因为在他们的印象中，2005年8月公示的《美惠大厦业主名单、业权面积、投票权数公示清单》曾有明确表述：美惠大厦总建筑面积合计为80229.89平方米。这多出一倍的建筑面积，从哪里来的？

从相关部门了解到，1998年8月19日，北京天富与相关部门签订了补充协议，延长了竣工日期。2002年7月 0日，项目全面竣工，并变更了出让合同中的占地面积和建筑面积，重新核定地价款为10848万元。根据2002年8月 0日颁发的项目预售许可证，美惠大厦准许销售面积已经增至76070平方米。但在这份编号为“京房售证字(并)206号”的证书中，建设工程规划许可证编号为“空缺”。

事实上，美惠大厦自1998年便开始对外销售，2002年间已有北京陆通联合律师事务所、中国文化艺术有限公司、《英才》杂志社、《LADY格调》杂志社分别入驻。北京才良律师事务所李金平分析指出，项目土地出让面积改变不大，但建筑面积增加很多，一定是将建设用地规划许可证进行了变更，提高了容积率。

“房子越盖越高，如果前提是没有取得相应的伊朗至巴基斯坦天然气管道建成的时间及液化天然气的进口量将起主要作用。用地规划变更许可，实属违法。”李金平说道。

目前可查的最后一次官方记录是在2004年11月2日，美惠大厦根据竣工测绘结果又一次变更出让合同，最终“出让土地面积变更为12989.4 平方米，出让建筑面积变更为76059.67平方米，其中地上为6 802. 平方米，核定地价款为1造成慢性支气管炎、支气管哮喘等疾病的复发或加重。0846. 91万元”。

有业内人士估算，从1995年签订土地出让合同至今，美惠大厦的可售建筑面积至少增加了46070平方米，以每平方米1万元的平均售价计算，销售总额增加了46070万元。“减去地价增额5746万元，开发商增收4亿元左右，这绝不是一个小数字。”

然而，与建筑面积的增长恰恰相反，开发商的财务漏洞越来越大，且愈发凸显。

根据相关记录，1999年，由于未能足额缴纳土地出让金，项目办理了地上建筑面积不超过20520平方米的确权手续——这恐怕是美惠大厦建筑面积“成长”曲线中的惟一一次下滑。2005年10月27日，开发商将美惠大厦几套公寓与部分底商在北京市土地权属登记中心办理了土地权使用抵押。

2007年7月，北京市公安局立案侦查北京天富偷税案。经查，该公司利用虚开的建筑工程发票虚列建筑开发成本，涉嫌偷税2577.19万元。这与“4亿元”相比，却又是一个“小数字”。然而，正是这2577.19万元的“小数字”，成为压垮北京天富的最后一根稻草。如今，孙伟光在逃，北京天富所持有的全部物业被冻结，等待拍卖以偿还欠款。

杨帆表示，这些2005年开发商的抵押物，将作为下次拍卖的物品。“具体拍卖时间还没确定，但因为开发商要还税，估计会很快。”

关键词：