地产年不容乐观荐股了

地产：2014年不容乐观 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

投资端：全年新开工超预期增长，竣工增速大幅低于预期。

201 年，全国房地产开发投资8601 亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比月份提高0. 个百分点，比2012年提高 .6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比月份提高0. 个百分点。房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与月份持平；其中，住宅施工面积486 47万平方米，增长1 .4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长1 .5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积1014 5万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。房地产开发企业土地购置面积 8814万平方米，比上年增长8.8%，增速比月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长 .9%，增速提高2.4个百分点。

全年投资增速符合预期，分项数据来看，全年新开工超预期增长，或与开发贷增速维持高位，以及2012年四季度以来土地市场持续回暖有关。但全年竣工增速大幅低于预期，尤其是四季度增速显著下滑，或预示着后续资金面增长乏力导致工程进度持续放缓。

流感病毒在南方进入了活跃期。短短几天之内 销售端：刚需集中释放及按揭贷款投放相对得力使得全年销售端超预期增长，但累计增速延续下滑趋势。

201 年，商品房销售面积1 0551万平方米，比上年增长17. %，增速比月份回落 .5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26. %，增速比月份回落4.4个百分点，比2012年提高16. 个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长 5.1%，商业营业用房销售额增长18. %。

由于刚需集中释放，以及按揭贷款增速维持高位，使得全年销售面积及销售额增速高于预期，201 年全年销售面积和销售额增长率分别高出我们预测值2个百分点和4个百分点，但累计增速依然延续下滑趋势。

资金面：201 年行业资金面相对宽松。

201 年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比月份回落1.1个百分点，比2012年提高1 .8个百分点。其中，国内贷款1967 亿元，增长 .1%；利用外资5 4亿元，增长 2.8%；自筹资金47425亿元，增长21. %；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款 4499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款140 亿元，增长 . %。

201 年全年来看，相比2011年和2012年，行业资金面显得较为宽松，自筹资金比例 8.8 %，而前两年的比例分别是40.85%和40.48%，原因在于，一方面销售数据强劲，资金面数据表现为定金与预收款在开发资金来源中的比例高于前两年，另一方面外部融资环境较好，因此国内贷款和个人按揭贷款增速维持高位，在开发资金来源中占比也高于前两年。

后期数据预判：

201 年完美收官，但我们担忧2014年行业形势不容乐观，我们的担忧来自两方面。

（1）资金面状况，从资金供应来看，总体将维持中性偏紧状况，而从资金需求来看，由于201 年新开工超预期，而竣工不达预期导致2014年在建面积维持高位，同时前期土地价款进入集中支付阶段，因此2014年资金供求的矛盾将尤为突出。

（2）需求端，由于201 年刚需集中释放，以及核心城市快速上涨的房价侵蚀部分有效购买力之后，2014年需求增速将有所放缓。

我们预计2014年行业投资额增速19%，新开工面积增速4%，销售面积增速10%。