该卖房就别犹豫卖旧房换新房宜早不宜迟物业

该卖房就别犹豫 卖旧房换新房宜早不宜迟

■ 理财目标

1、希望换一套120平米以上的房子，换房的话是否需要卖掉现有住房，如何操作。

2、目前的家庭资产如何重新配置，怎样合理分配？

3、增加保险保障。

■ 个案资料

刘女士，29岁，在国企工作，月薪约6000元左右，年终奖金20000元。先生33岁，公务员，月薪税后约8000元，年终奖金50000元。二人目前无孩子。双方父母目前各自生活，无需照顾。

现有90平方米住房一套，没有房贷负担。有一部车，养车的费用约为一年2万。目前二人存款定期10万元，活期10万元，国债15万元，基金6万元。

■ 财务状况分析

两人的工作状况比较稳定，家庭年收入23.8万元，目前无赡养老人和抚养子女等支出。有车，有房，无负债。每年养车支出2万元，如果按基本生活、消费等支出每月5000元计算

，年支出6万元计算，家庭年结余15.8万元。

从家庭的收支情况来看，每年结余的资金较多，有足够的资金进行适当的理财规划。目前家庭资产配置比较单一且复合收益率低，可以考虑以构建投资组合的方式配置，提高投资收益。

■ 理财建议

卖旧房换新房

根据现在二套房房贷政策，购买二套房贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍。也就是说刘女士家庭如果不卖掉现有住房，直接购买新房，按现北京四环外五环内期房均价2万元以上计算，120平米首付需要120万元，对于刘女士家庭来说负担很大。

建议卖掉旧房，以此资金作为购置新房的首付。旧房按每平米1.8万元计算，共90平米，合计资金162万元。按购置四环外五环内新房计算，精装修较好些的房源每平米2.3万元，120平米，总价276万元。个人住房按揭月供与家庭每月可支配收入比例一般保持30%以下，过高则负担过重，不仅挤压家庭其他消费，还降低生活品质。建议以先生名义贷款100万元。（首套房首付30%以上，贷款利率在基准利率基础上可享受8.5折优惠）等额本息还款法，月供5400元。这样计算还差14万元首付，可把15万元的国债提前兑付，剩下的1万元再加上活期2万元作为过渡期资金。

补充商业保险为养老

根据家庭的收入比例。建议先生投保40万元重疾险，分20年交，60岁领取分红及保额大概56万元左右；女士投保25万元重疾险，也选20年交，55岁领取分红及保额大概34万元左右。并且每人附加100万元定期寿险，总共二人每年保费需要支出2.6万元吧。这样下来退休养老及覆盖债务风险的功能兼得。

此外，对于将来要孩子可以做前期的准备，建议每月拿出2000元基金定投，年投入2.4万元。投资于风格比较稳健的优质平衡型基金，这样按照复合收益6%计算，19年后也就是孩子岁时，将达到85万元左右的资金积累，预计可以满足孩子将来在国内上大学及创业或者去国外留学的费用需求。

构建投资组合来增值

根据刘女士家庭平均3个月收入，建议提取6万元资金作为家庭应急准备金。可使用货币基金的方式来提高收益率，把目前6万元活期存款转成货币基金。

之前家庭资产配置比较单一，后期可把定期10万元中的8万元转化为银行中、短期稳健理财产品，年收益率约在4%左右。由于家庭承受风险能力略强，建议将活期资金2万元加上定期中的2万元转化成偏股型基金，提高整体收益率。

最高级已经修炼到厚而无形 另外除去以上支出外，家庭每年的结余资金可进行投资，投资品种可考虑构建投资组合，可以在组合中配置40%的偏股基金，配置60%的债券基金。这样年复合收益率可以达到7%左右。