北京西四环土地价值深度解读地漏

北京西四环土地价值深度解读

在拥有800年王城史的北京城，环线是王城文化的古老意味，也是这座现代国际都市的独特风景。从2环、三环、一直延伸到6环，一道道方正的环线将整个北京城层层包裹，勾勒出北京恢宏的城市布局，同时也深深地影响着北京人的思惟观念。在北京，人们对环线的认知远远大于行政区域的划分，东南西北加环线的定位方法，如东二环、西四环，相较朝阳、海淀、丰台而言，更加清晰直观，简单实用。

近十年来，北京的城市发展也是以环线为基准，一步步向外推动。环线，已然成为城市核心的基准线，也成为土地价值的*标尺。而如今，京西地区也成为豪宅的传统区域，西四环沿线，尤其是西四环内，一直是高端住宅开发商的必争之地。西四环全长约19千米，南北逾越海淀、丰台两个行政区，西长安街扼守中点。

长距离的地理跨度，也形成市场对西四环各区段的不同认知。其中长安街南北2公里内的中段，是由来已久的政要权贵聚集地；长安街2千米以北的北段，也是传统意义的豪宅区；而长安街2千米以南的南段，虽然发展较晚，但随着园博会的举办、和夏家胡同地块高价拍下的利好，前景十分可观。

西四环北段：传统豪宅区，历史的传承者

长安街2千米以北的西四环北段，是中国人民大学、北京理工大学、核心民族大学等各大高校的聚集地，人文气息浓厚，颐和园、圆明园等王室园林也近在咫尺，与此同时，北段紧邻有“中国硅谷”之称的中关村，不论是从历史、人文，还是城市的未来发展来看，都是十分优越的。

作为传统意义上的豪宅区，西四环北段一带出现了以万城华府等为代表的城市豪宅。当初定位“城市别墅”的万城华府，主力产品为三层Townhouse大地别墅和层平层官邸，凭借低密度的产品形态和西四环北段的优越区位，成为北京豪宅的经典之作。

而随着2012年7月，中赫置地在经过46轮竞拍后，以26.3亿元总价夺得北京万柳地块，并以4.42万元/平方米楼面地价（剔除1在附近市场买了一把水果刀.64万平米政府回购面积）创下全国拿地记录后，西四环北段的价值被无穷放大。

西4环中段：大隐于朝，依长安街而兴的大族聚集地

作为六朝古都，北京城的地脉以紫禁城为轴线核心，沿长安街东西排布展开。而西长安街当中充满尊贵感和历史韵味。

即使在*，西长安街这类尊贵的区域气质，也让长安街两侧的豪宅，具有他处豪宅不可比拟的底蕴。其中，钓鱼台七号院就是较好的代表。钓鱼台七号院位于国家核心政务区核心地带，地处玉渊潭公园北岸或者擅自提高国家规定的最高零售价，东侧紧邻钓鱼台国宾馆，全国*为重要的金融街核心区近在咫尺。30万元/平方米的预售价格虽让其在市场上备受争议，但其地段价值的高雅则一览无遗。

继钓鱼台七号院后，近4年内，地块的稀有性令该地段纯豪宅住宅楼盘一度缺失，而据悉，西4环中段，长安街畔的另外一豪宅楼盘——紫辰院，将于近期全新面市。该新盘处于西三环与西四环之间，毗邻千亩湿地公园万丰公园，引进原核心军委子弟学校北京11学校。同时，作为四环内少有的具有独栋别墅的高档住区，其前景被业内普遍看好。

西四环南段：高尚住宅区，新兴城市大族的生态居所

从某种意义上讲，北京南城的发展远远落后于北城的发展，这已经是众人的共鸣。西四环南段也在不同程度上受其影响，然而随着北京城市化进程的快速推动，尤其是园博会的举行，以及《永定河12五计划》的推出，为西四环南段带来了发展的利好，有望打造成一个生态宜居的豪宅区。

尤其是在夏家胡同地块高价销售的情况下，西南三四环也被业内和媒体普遍看好。62轮剧烈竞拍，17.7亿元高额总价，剔除保障房折合楼面价达4.5万元／平方米，充分证明了西南三四环之间不可估量的巨大潜力。

北京国土局于2012年3月7日下发文件，三环内原则上不再新供应住宅用地。三至四环内地块愈发抢手。而西四环由于是北京传统的核心政务区和高校聚集区，各种部委大院、军区大院，以及各大高校林立其上。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，正是因为西部城区一直以来都是各类军政机构的聚集地，土地动迁的难度较大，因此重新整理出让的土地则更少。西四环虽然在土地供应上弹性较弱，但区域建筑密度较小，生活气息和人文气味相对浓厚，也让其价值得到更多的放大。从去年7月的万柳地块，到今年7月的夏家胡同地块，西四环内一北一南两个年度“地皇”的出现，不仅显示出四环内土地的紧缺，更彰显了西四环在北京楼市中的价值高位。而随着四环内土地供给的逐步饱和，这些“地皇”也可能成为西四环的“绝唱”，为西四环土地价值画上美满的句号。

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