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2019年楼市最关注的几个问题

2018 年上半年，楼市狼烟四起，限价出台，全国各地抢人大战白热化，万人摇号抢房高潮不断。下半年，史上最强调控政策出台，楼市一夜入冬。短短一年间，楼市就完成从狂热到冰封的逆转。调控政策松绑，各地蠢蠢欲动，大环境充斥着的不确定性。

联创致合机构在此综合整理了几个关注度最高的楼市看点，希望对2019年楼市充满焦虑情绪的你，提供一些思考与帮助。

如何理解“房子是用来住的，不是用来炒的”

在读懂这句话之前，我们先来了解一下什么是「房子」。

自1998年房改以来，在我们市场上真正实现自由交易的，其实统称为商品房，而商品房的本质就是商品，和黄金、钻石、大蒜、土豆是一样的。

再往下追溯，商品又是资源，资源天生带有稀缺性，稀缺就有争夺，争夺就会创造出投资和投机行为，这个逻辑大家一定要明白。

所以，我们的房子真正值钱的并不“国产电影近年取得了很大进步是那个钢筋水泥壳，而是房产下面土地带来的资源。

例如你住在北京西城区这片土地上，就能享受到中国最好的教育、医疗或者社会地位等等，而这些资源是政府拿着全国纳税人的钱进行持续投入，持续配套建设，各大型国企持续进驻后的结果。

所以我们把这句话拆分为三个逻辑。

第一，房子是用来居住；（这句话是对的，闲置就是占坑，纯属资源浪费，这种做法应该完全制止，非常建议收取高额的空置税）

第二，房子不是用来炒的；（这个要看是什么房，商品房天然带有投资属性，本就带有炒的成分，但是人才保障房、公租房、共有产权房这类房子绝对不能炒，它实现的是社会居民基础保障功能）

第三，房子是用来投资；（纵观全世界任何一个国家，房子都是抗击通胀的优质资产，之前买房的人到后来赚了钱，其实不是这样，只不过把这些年被通胀掠夺的财富转移到了房产价值上了而已。况且如果没有人投资，大家买了房子都用于自住，那城市新进入的打工者去哪儿租赁住房呢？）

所以总结为一句话，房地产基本的居住属性无法改变，房地产投资属性将长期存在。

这些年

，你会发现一个很明显的楼市现象，房价不涨房租涨，房租不涨房价涨，总是有一块会弥补投资收益。

“居者有其屋”的实现方式也并不是把房价降低，让所有人能买得起房，而是通过建立长效机制，建立更多的保障房给大家住。

这一点我特别欣赏新加坡的住房制度：拥有强大的保障房市场和小众的商品房市场，两者分轨割裂。保障房保障了老百姓的基础住房问题，而商品房是富人的游戏，有钱随便炒，炒来炒去也不会影响到其他近视患病人数世界排名第一人的生活。

今天的中国，长效机制还没有建立起来，商品房则是过分炒作的状态，很多人在时代发展中以此窃取了更多的投机成果，非公平地拉开了贫富差距，这也是当下年轻人为什么对房价愤愤不平的原因。

蓦然惊觉，原来房价已经涨了3年了。从2016年开始，层出不穷的地王和不断跳涨的房价，楼市升腾。抢房！抢房！！抢房！！！

而最近频频流露出的限售、限购取消等消息，又让刚需观望的朋友立刻傻了眼，难道楼市真的松绑了？房价会不会跌？要不要入市呢？

对于明年的市场行情，很多刚需购房者还是抱着‘看跌’的心态。

前不久住建部在会议上指出，明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，一个“稳”字就可以明确2019房价不会大跌。会上提出的支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。这个信息量非常大，也就是说2019年政府会大力支持刚需人群，很有可能会下调刚需客和改善性需求的购房门槛，下浮首套房贷款利率。

金融政策宽松，买房成本降低，整体环境要比2018要暖许多，2019也许是买房的好时机。同时，在房价走势上联创致合认为，随着前期一些低价地项目的去化，后期高价地项目可能成为明后年上市的主力，因而推高市场价格。因此刚需尽早上车是较为稳妥的选择。

据中国社科院12月发布的《中国住房需求报告》显示，2018年以来，全国房地产调控次数高达405次，同比2017年上涨近80%，几乎每天都有一项措施出台。炒房势头得到了遏制，房价没有失控再上涨。

自房地产市场建立以来，出台调控政策的目的只有一个：为了防范金融风险，控制房价过快大幅上涨，真正意图是将房价控制在合理的上涨幅度，而不是要打压房地产市场。尤其是在18年年末各类会议中，对房地产政策都提出维持平稳为首要，这样房价下降的希望变得渺茫。

其实房价最好的状态是配合着居民财富和货币通胀缓涨，经历轮番调控之后，我们也看到的调控的结果：

1.能降价的房子，普通购房者依旧买不起，或者买了根本没法住。

2.普通购房者买得起又好住的房子，肯定不会降价，甚至会缓慢上涨。

2018年3月，针对房地产税，全国人大发言人表示，正加快起草完善房地产税法律草案。此后，关于房地产税的讨论始终没有停止。很多购房者更是把它当作房价下跌的一个利器。

事实上，房地产税即便开征，从本质上也是一个税种，目的在于调节收入分配，为政府开辟新的财源，而非降房价。但作为房地产长效机制的重要一环，房地产税的出台对稳定市场无疑是有利的。

房地产税只能是一种调节税而已，调节各区域房地产均衡发展，调节城市不同区域的发展，调节各阶层居民整体收入差距。

那这种调节税会造成房价的下跌吗？

不收税的区域居民没有持有成本，没有下跌动力；收税高的区域学校医院超市配套齐全，需求大，想跌也难。你在新疆住，一定要去上海买房，那你就承担高税收吧。你不想承担高税收，那就找个税少的地方住。

所以房地产税按人均面积收都是不可行的，我在偏远地区买了多套房，为这个区域的发展作奉献，怎么也要免税吧，什么异地多套，人居面积的难题在差别税率下都会不攻自破。

最后再说几句。

楼市为什么值得研究，是因为这是一个「看山不是山，看水不是水」的地方，严重的信息差让很多购房者迷失于谎言之中，成为了随风摇摆的韭菜。若想看得清前方的路，一定要记住一句话：

任何事情的真相，一定是结果而不是开始或者过程。

文章部分内容整理自：子木聊房